청년 HUG 버팀목 전세대출, 공시지가 126% 초과하면 위험할까?

 

청년 HUG 버팀목 전세대출, 공시지가 126% 초과하면 위험할까?

 

청년들이 전세를 구할 때 가장 많이 이용하는 금융 상품 중 하나가 HUG(주택도시보증공사)의 버팀목 전세자금대출입니다. 이 대출을 이용하려면 일정한 조건을 충족해야 하는데, 그중 하나가 전세보증금이 공시가격의 126%를 넘지 않아야 한다는 점입니다. 하지만 공시지가가 낮게 책정된 지역에서는 이 기준을 넘어설 가능성이 높아 전세 사기 위험이 커질 수 있습니다.

이번 글에서는 공시지가 126% 기준이 무엇인지, 전세 사기 가능성을 낮추기 위한 방법, 그리고 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항을 자세히 알아보겠습니다.

---

1. 공시지가 126%란?

공시지가는 정부가 정한 부동산의 기준 가격으로, 실거래가보다 낮은 경우가 많습니다. HUG 전세대출을 받기 위해서는 전세보증금이 공시가격의 126% 이내여야 보증을 받을 수 있습니다.

예시:

• 공시지가(2025년 기준): 2억 원
• 126% 기준: 2억 5,200만 원
• 계약하려는 전세보증금: 2억 4,000만 원 (126% 이내)
• 월세: 10만 원

이 경우 HUG 보증 대상이 될 가능성이 크지만, 전세가율(전세보증금/공시지가)이 100%를 초과하므로 주의가 필요합니다.

2. 전세 사기 위험 요소 체크!

전세 사기를 피하기 위해서는 공시지가 126% 기준을 충족하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 다음과 같은 요소들을 반드시 확인해야 합니다.

 

✅ 등기부등본 확인

• 근저당 설정 여부(대출이 많이 잡혀 있으면 위험 신호!)
• 소유권이 명확한지 확인 (다른 사람 명의로 되어 있으면 신탁 등기 가능성)
• 가압류, 압류 등의 법적 문제가 있는지 체크

✅ 집주인 재정 상태 점검

• 전세가율이 100% 초과하는 경우: 집값보다 전세보증금이 높거나 비슷하면 위험 신호
• 다중 채무 여부: 다수의 집을 소유한 임대인이 대출이 많다면 유동성 문제 발생 가능

✅ 주변 시세 확인

• 인근 비슷한 아파트의 전세 시세와 비교
• 너무 낮거나 높은 전세가는 의심할 필요 있음

✅ HUG 전세보증보험 가입 가능 여부

• 집주인이 HUG 전세보증보험 가입을 거부하면 의심해야 함
• 은행에서 대출 진행 전 HUG 보증 가능 여부를 미리 확인

3. 전세 사기 가능성이 높은 경우

다음과 같은 상황이라면 전세 계약을 다시 고려해보는 것이 좋습니다.

 

🚩 전세가율이 100% 이상으로 설정된 경우

• 예를 들어, 공시지가가 2억 원인데 전세보증금이 2억 4천만 원이라면 집값보다 전세금이 높아 위험합니다.
• 집주인이 보증금을 돌려줄 여력이 없을 수 있음.

🚩 집주인이 신탁 등기를 숨기는 경우

• 일부 집주인과 공인중개사가 ‘신탁 부동산’이라는 사실을 숨기고 임대차 계약을 체결하는 경우가 있음.
• 신탁된 부동산은 신탁회사의 동의 없이는 계약이 무효가 될 수 있음.

🚩 HUG 보증보험 가입을 거부하는 경우

• 집주인이 보증보험 가입을 거부하는 경우, 집 상태에 문제가 있을 가능성이 높음.
• 보증보험 없이 계약하면 나중에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있음.

4. 안전한 전세 계약을 위한 팁

💡 HUG 전세보증보험 가입 필수!

• 전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 지급하는 제도
• 청년 버팀목 전세대출을 받을 때 HUG 보증보험을 함께 신청하는 것이 안전

💡 등기부등본+공시가격 비교

• 계약 전 등기부등본을 직접 발급받아 근저당 설정 여부를 확인하세요.
• 공시가격 대비 전세보증금이 100%를 넘는다면 위험 요소가 없는지 꼼꼼히 따져보세요.

💡 공인중개사에게 신탁 여부 질문

• 계약하려는 부동산이 신탁회사 명의인지 반드시 확인해야 합니다.
• 신탁회사 동의 없이 계약한 경우, 법적 보호를 받기 어렵습니다.

💡 전세 시세 파악 후 계약

• 주변 유사 매물과 비교하여 적정한 전세 가격인지 확인하세요.
• 전세가가 시세보다 지나치게 높다면 계약을 재고하는 것이 좋습니다.

5. 결론: 공시지가 126% 이내라도 안전하지 않을 수 있다!

HUG 청년 버팀목 전세대출을 이용할 경우 전세보증금이 공시지가 126% 이내여야 가능하지만, 이 기준을 만족한다고 해서 전세 사기에서 안전한 것은 아닙니다.

전세 사기를 피하려면 HUG 보증보험을 가입하고, 등기부등본과 집주인의 재정 상태를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 공시지가가 낮게 설정된 지역에서는 전세가율이 높아질 가능성이 크므로 더욱 신중하게 접근해야 합니다.

 

📌 안전한 전세 계약을 위한 핵심 체크리스트

✅ 공시지가 126% 이내인지 확인

✅ 등기부등본 발급 후 근저당 여부 체크

✅ 신탁 부동산 여부 확인 (필수!)

✅ 주변 전세 시세와 비교 후 계약 결정

✅ HUG 전세보증보험 가입 필수

 

안전한 전세 계약으로 소중한 보증금을 지키세요! 🙌