신탁 부동산 임대차 사기! 월세 계약도 안전하지 않다

 

신탁 부동산 임대차 사기! 월세 계약도 안전하지 않다

 

부동산 사기는 전세뿐만 아니라 월세 시장에서도 기승을 부리고 있습니다. 최근 충청북도 증평군에서 발생한 사례는 많은 임차인들에게 경각심을 불러일으키고 있습니다. 신탁 부동산의 법적 구조를 악용한 임대차 계약 무효 사기는 더욱 정교해지고 있으며, 이에 대한 정확한 이해와 예방책이 필요합니다.

1. 신탁 부동산에서 발생한 임대차 계약 무효 사건

김진수(가명) 씨 부부는 전세 사기를 피하기 위해 월세를 선택했습니다. 보증금 3,000만 원에 월세 43만 원으로 신축 오피스텔에 입주했지만, 입주 두 달 만에 임대차 계약이 무효라는 통보를 받았습니다.

무엇이 문제였을까요?
김 씨 부부가 계약한 오피스텔은 '신탁 부동산'이었으며, 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적 효력이 없었습니다. 신탁회사 측에서는 김 씨 부부를 임차인으로 인정할 수 없다고 주장했고, 이들은 보증금조차 돌려받지 못할 위기에 처했습니다.

2. 신탁 부동산이란 무엇인가?

신탁 부동산은 부동산 소유자(위탁자)가 해당 부동산의 관리 및 처분 권한을 신탁회사(수탁자)에게 맡기는 제도입니다. 이 과정에서 신탁회사는 실질적인 소유권을 갖게 되며, 위탁자는 신탁회사에서 발급한 수익 증권을 통해 금융기관에서 대출을 받을 수 있습니다.

중요한 점은?
신탁이 설정된 부동산은 소유자가 임의로 매매나 임대를 할 수 없으며, 신탁회사의 동의가 반드시 필요합니다. 따라서 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적으로 무효가 될 가능성이 큽니다.

3. 신탁 부동산 임대차 사기의 주요 특징

1. 등기부등본에 ‘신탁’ 문구 포함
   • 등기부등본을 확인하면 소유권이 신탁회사에 넘어가 있음을 알 수 있습니다.
   • 하지만 일부 공인중개사나 임대업체가 ‘더 안전하다’는 식으로 설명하며 임대차 계약을 유도합니다.
2. 임대인이 실제 소유권자가 아님
   • 부동산 소유자가 신탁회사에 담보 신탁을 설정한 상태라면, 실질적인 소유권자는 신탁회사입니다.
   • 이 경우, 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적으로 효력이 없습니다.
3. 보증금 반환 문제 발생 가능
   • 신탁 부동산의 경우 신탁회사의 관리하에 있기 때문에 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없을 수 있습니다.
   • 공매 절차가 진행될 경우 임차인은 우선 변제권을 주장하기 어렵습니다.

4. 신탁 부동산 임대차 사기 예방 방법

이러한 사기를 예방하려면 다음과 같은 점을 반드시 확인해야 합니다.

✅ 등기부등본 확인

• 등기부등본에 ‘신탁’이라는 문구가 있는지 확인하세요.
• 신탁 설정이 되어 있다면 신탁회사의 동의가 있는지 반드시 체크해야 합니다.

✅ 신탁회사 동의 여부 확인

• 신탁부동산이라면 반드시 신탁회사의 임대차 계약 동의서를 요청하세요.
• 동의 없이 계약한 경우, 추후 계약이 무효화될 가능성이 높습니다.

✅ 공인중개사 자격 및 책임 확인

• 공인중개사가 신탁 부동산을 임대차할 경우, 이를 명확히 설명했는지 확인해야 합니다.
• 만약 중개사가 이를 숨기고 계약을 진행했다면 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

✅ 임대인의 신분과 법적 권한 확인

• 임대인이 해당 부동산에 대해 임대할 권한이 있는지 확인하세요.
• 명의가 신탁회사로 되어 있다면 추가적인 계약 검토가 필요합니다.

5. 피해를 입었을 경우 대처 방법

만약 신탁 부동산 임대차 사기의 피해자가 되었다면 다음과 같이 대응해야 합니다.

1. 즉시 변호사 상담 진행
   • 임대차 계약이 무효일 가능성이 높기 때문에 법률 전문가의 조언이 필요합니다.
2. 임대인 및 중개업자 상대 민사 소송 제기
   • 계약 무효로 인해 입은 피해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
3. 주택도시보증공사(HUG) 및 지방자치단체 상담
   • 보증금 반환 보증보험이 있다면 이를 활용할 수 있으며, 지자체에서도 관련 피해자 지원책이 있을 수 있습니다.

6. 결론: 전세뿐만 아니라 월세 계약도 주의해야 한다

전세 사기를 피하려다 월세 계약에서도 사기를 당하는 사례가 증가하고 있습니다. 특히, 신탁 부동산에 대한 법적 이해 없이 계약을 체결하면 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다. 임차인들은 반드시 계약 전 신탁 여부를 확인하고, 신탁회사의 동의가 있는지 철저히 검토해야 합니다.

부동산 사기는 점점 더 정교해지고 있기 때문에 사전에 꼼꼼한 확인 절차를 거치는 것이 필수입니다. 특히, ‘안전하다’는 말만 믿고 계약을 진행하지 말고, 법적 권리와 리스크를 충분히 검토해야 합니다.